LMNP ou location nue : quel régime fiscal choisir ?

Lorsqu'on investit dans l'immobilier locatif, il est crucial de bien choisir son régime fiscal. La location meublée non professionnelle (LMNP) et la location nue présentent des avantages et des inconvénients différents en matière de fiscalité.

1. La location nue : un régime simple et stable

Le régime de la location nue est le plus classique. Il est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options fiscales existent :

• Micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an.
• Régime réel : vous pouvez déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.), mais cela nécessite une comptabilité plus poussée.

Avantages :

• Simplicité administrative
• Possibilité de générer un déficit foncier reportable sur les années suivantes

Inconvénients :

• Abattement limité à 30 % en micro-foncier
• Peu de possibilités d’optimisation fiscale

2. La location meublée non professionnelle (LMNP) : plus rentable mais plus complexe

Le LMNP est une option intéressante pour ceux qui souhaitent maximiser leur rentabilité. Il est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent :

• Micro-BIC : un abattement de 50 % s’applique aux revenus locatifs (contre 30 % en micro-foncier).
• Régime réel : permet de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi fortement l’imposition.

Avantages :

• Abattement plus important en micro-BIC (50 %)
• Amortissement du bien permettant de réduire l’impôt sur les revenus locatifs
• Régime plus favorable en cas de forte rentabilité

Inconvénients :

• Gestion plus complexe, notamment au régime réel
• Obligation d’équiper le logement selon les critères légaux du meublé

3. Quel régime choisir ?

👉 Si vous recherchez la simplicité, optez pour la location nue.
👉 Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité et maximiser la rentabilité, le LMNP peut être plus avantageux.

En fonction de votre projet immobilier, il est conseillé de faire une simulation et de consulter un expert pour choisir le régime fiscal le plus adapté.